Valeur verte à Boulogne-sur-Mer : changer de type de bien ne protège pas

Un risque qui ne dépend pas du type de bien

C'est le trait distinctif du parc boulonnais. Les 2 326 maisons diagnostiquées affichent 12,6 % de logements classés F ou G, et les 12 177 appartements 9,1 %. Trois points et demi d'écart seulement.

Dans la plupart des communes que nous mesurons, ce rapport atteint un à trois, voire un à quatre. À Belfort, la maison monte à 31,1 % quand l'appartement reste à 8,5 %. Ici, le collectif ne protège presque pas.

Pourquoi cela compte pour un acheteur

Le réflexe habituel consiste à se tourner vers l'appartement pour limiter le risque de travaux. À Boulogne-sur-Mer, ce réflexe fonctionne mal : le gain statistique existe mais reste faible.

L'acquéreur doit donc trancher sur le bien lui-même plutôt que sur sa catégorie, et le DPE redevient un document à lire ligne par ligne plutôt qu'un indicateur à supposer. La répartition des classes le confirme.

L'explication tient au bâti local. Une bonne part du collectif boulonnais date de la reconstruction, avec des murs minces et sans isolation d'origine, quand ailleurs le parc d'appartements est plus récent et bénéficie des réglementations thermiques successives.

Un parc sans échappatoire par le haut

Le second chiffre est plus sévère encore. Sur 15 156 diagnostics publiés, 287 logements seulement atteignent les classes A ou B, soit 1,9 % du parc.

En face, 1 493 sont classés F ou G, dont 454 en G. Les mauvaises étiquettes sont donc cinq fois plus nombreuses que les bonnes. Un vendeur boulonnais ne peut pratiquement pas faire valoir une performance : elle n'existe quasiment pas sur ce marché.

La classe E, la masse silencieuse

Entre les deux extrêmes, 3 018 logements sont classés E, soit 19,9 % du parc, et 4 958 en D.

Ces 3 018 logements ne subissent aucune interdiction aujourd'hui, mais entreront dans le calendrier locatif en 2034. Ajoutés aux 1 493 déjà en F ou G, ce sont 4 511 biens, près d'un tiers du parc diagnostiqué, qui devront évoluer d'ici là.

Le marché boulonnais en 2024

382 ventes de logements anciens ont été enregistrées, pour un prix moyen de 132 119 € et 1 800 € du mètre carré, sur une surface moyenne de 74 mètres carrés.

En 2019, la commune comptait 451 ventes à 109 434 € en moyenne et 1 417 € le mètre carré. Le prix moyen a donc progressé de 20,7 % et le mètre carré de 27 %, pendant que le volume reculait de 15 %.

Une hausse qui absorbe une partie de la pénalité

Ce point distingue Boulogne-sur-Mer de Beauvais, où le prix moyen n'a gagné que 2,4 % en cinq ans. Ici, la valorisation générale de 20,7 % couvre une bonne part de la décote subie par un appartement mal classé, estimée à 12 % par les notaires.

Elle ne suffit pas pour une maison, dont la décote atteint 25 %. Le propriétaire d'individuel reste donc perdant en termes réels, même après cinq ans de hausse.

Ce que cela donne en euros

L'étude des notaires parue en 2024 retient environ 25 % d'écart pour une maison classée G face à une maison comparable classée D, et environ 12 % pour un appartement.

Rapporté au prix moyen boulonnais de 132 119 €, cela représente près de 33 000 € pour une maison et 15 900 € pour un appartement. Ce sont des moyennes nationales appliquées à un prix local, donc un ordre de grandeur et non l'estimation d'un bien précis.

Le recul de la maison sur le marché

Un détail des transactions mérite attention. On vendait 228 maisons en 2019, contre 162 en 2024 : 29 % de moins. Les ventes d'appartements, elles, passent de 223 à 220, quasiment stables.

La contraction porte donc presque entièrement sur l'individuel. La surface moyenne vendue recule aussi, de 79 à 74 mètres carrés, signe que les acquéreurs boulonnais achètent plus petit qu'il y a cinq ans.

Ce double mouvement, moins de maisons vendues et des surfaces plus réduites, révèle une contrainte de budget. Or un acheteur contraint compte les travaux avant de compter les mètres carrés, et l'étiquette lui donne le premier ordre de grandeur.

Le climat de la Manche pèse sur le calcul

La commune relève d'une zone climatique aux hivers doux mais humides et venteux. Le DPE mesure une consommation de chauffage conventionnelle, que les vents dominants et l'humidité n'aident pas.

Les murs exposés à la mer subissent en outre des contraintes que le calcul ne valorise pas : un enduit dégradé par les embruns ne change rien à l'étiquette, alors qu'il pèse sur le confort réel et sur la facture d'entretien à venir.

Vérifiez ce que le calcul a retenu

Avant d'accepter une étiquette qui pèsera sur le prix, regardez sur quoi elle repose. Le diagnostiqueur constate sans démonter : ni sondage, ni dépose de doublage, ni ouverture de cloison.

Devant une paroi qu'il ne peut pas inspecter, la règle lui impose 2,5 W/(m².K), la valeur d'un mur sans isolant, volontairement défavorable. Une part des mauvaises notes boulonnaises décrit un bâti réellement nu, une autre un bâti isolé dont plus personne ne détient la preuve.

La pièce qui peut corriger la note

Elle doit nommer le matériau posé et indiquer son épaisseur en millimètres. Facture d'entreprise, devis contresigné, notice technique ou dossier de subvention se valent devant le calcul.

Pour une maison, ces documents sont chez vous, ce qui est un avantage : nul besoin de solliciter un tiers. Pour un appartement, réclamez au syndic le carnet d'entretien et les délibérations d'assemblée portant sur les façades ou la toiture.

Louer : une exposition parmi les plus fortes

Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034.

À Boulogne-sur-Mer, cela vise 454 logements aujourd'hui, 1 493 en 2028, puis 4 511 en 2034, soit près d'un tiers du parc. Le sujet est développé sur les passoires thermiques et les diagnostics de location.

Avant de fixer un prix

Sur un marché où la performance est quasi absente, l'objectif n'est pas de se distinguer par le haut mais d'éviter de tomber dans le tiers concerné par le calendrier.

Commandez le DPE avant de publier l'annonce, justificatifs en main, et vérifiez le contenu du dossier sur les diagnostics de vente. Si la note reste basse, l'audit énergétique chiffre les travaux et rend la négociation concrète.